Изменения в законе ведут к удорожанию жилья

Поправки в федеральный закон 214-ФЗ, регулирующий отношения между строительными компаниями и участниками долевого строительства, вступают в силу уже с 1 января 2017 года. В чьих интересах будут работать новые поправки, что ждет отрасль и, как следствие, всех нас — об этом рассказывает заместитель генерального директора финансово-строительной компании «Новый город» Дмитрий Ружников.

Неуставное отношение к уставному капиталу

— Дмитрий Олегович, руководитель Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат уже дал негативную оценку новой редакции ключевого для строителей федерального закона. Вы разделяете его опасения?

— Не только я, к сожалению. Недавно я был на семинаре представителей строительных компаний со всей страны, обсуждали нововведения, искали ответы на вопросы, но их только стало больше. Известно, что федеральное правительство считает строительную отрасль одной из наиболее коррумпированных, и вот с криком «Давайте защитим дольщиков от недобросовестных застройщиков!» меняют законодательство. Закон в общем виде был принят в 2004 году, с тех пор претерпел некоторые изменения, и отрасль к ним, так или иначе, притерпелась. А теперь делается следующее: нас заставляют предоставлять в два-три раза больше информации, чем было до сих пор. Предоставлять везде: по запросу дольщика, на сайте компании, в регистрирующие органы, в строительный надзор. Если раньше обязательно было предоставлять информацию по нескольким пунктам, то теперь обязаны дать финансовую информацию, о залогах на имущество и так далее. Мы обязаны писать все это в договоре долевого участия — дольщик должен видеть.

Вторая часть нововведений касается уставного капитала. С 1 июля 2017 года размер уставного капитала привязан к площади застройки: условно, если вы собираетесь строить 100 тыс. квадратных метров, то уставной капитал должен быть не менее 80 млн рублей. Это как раз то, о чем говорит Шкуропат, и это серьезный шаг для отрасли. Компания «Новый город» здесь находится в более благополучном положении, потому что у нас изначально уставной капитал был большой. Многие компании работают в форме «общества с ограниченной ответственностью», и у них уставной капитал составляет 10 тыс. рублей. В период затяжного кризиса (а он у нас сейчас именно такой) где им взять средства на уставной капитал — непонятно.

Закон сам по себе очень сырой: он часто ссылается на другие акты, они ссылаются на него, между собой документы не согласованы, и возникает множество двойных трактовок. В том числе по уставному капиталу непонятно — что может быть принято в качестве взноса? Возникают коллизии, которые могут быть решены только в суде. И там уже только судья решит, на какой из законов смотреть и что будет первично.

— В результате компании, которые строили очень много, но имели форму ООО, должны срочно что-то сделать, чтобы остаться на рынке. Это относится и к тем компаниям, которые работали на нескольких площадках и имели отдельное ООО на каждую. Есть два варианта развития событий. По одному из них несколько ООО будут объединяться, суммировать свой уставной капитал и продолжать работать. По второму они будут уходить с рынка, а на их место придут классические девелоперы, которые заберут их участки, а строительные компании будут брать на субподряд. В этом случае на строителей 214-ФЗ не распространяется. Кроме того, если раньше дома до трех этажей не подлежали государственной экспертизе, то теперь малоэтажное строительство также подчинено требованиям 214-ФЗ.

Это все очень сильно всколыхнет рынок и начнет действовать, видимо, уже в 2017 и в основном в 2018 году, потому что эти нововведения касаются момента заключения договора долевого участия. Если у вас хватает средств, чтобы построить дом и потом продавать готовые квартиры — все это вас не касается, вы работаете, как и раньше. Но мы понимаем, что в Москве, Санкт-Петербурге и, может быть, еще в нескольких крупных городах такие застройщики есть, а вот восточнее Урала — даже по пальцам одной руки не наберется.

Чтобы дольщик не страдал

— Для чего потребовались такие ухищрения?

— Здесь государство пытается максимально защитить дольщиков — всеми возможными способами. Во-первых, государственный строительный надзор относится исключительно к тем компаниям, которые работают по 214-ФЗ, и этот надзор идет от самого начала до конца строительства. Второе — это саморегулируемые организации. Если раньше считалось, что многие вопросы должны решаться внутри СРО, в том числе кто останется, а кого надо выгонять с позором, то сейчас уже понятно, что строители просто отсчитывают деньги и ничего не происходит. Новая редакция закона говорит: по всем видам работ, какие есть на стройке, нужно иметь допуски СРО. По всем узким специализациям.

Если сейчас посмотреть на структуру застройщика, то в России классическая схема выглядит так: структура, которая владеет землей и собирает средства на строительство (банковский кредит, договоры долевого участия, собственные капиталы); служба заказчика (непосредственно контролирует процесс строительства); генеральный подрядчик (непосредственно производит работы на объекте) и далее субподрядные организации. И вот теперь закон предусматривает работу СРО на всех уровнях. Если работаешь через технического заказчика — он должен вступить во все СРО, генеральный подрядчик и субподрядчики должны иметь все допуски.

Далее у нас идут — для нашего региона — две экспертизы: строительная и экологическая. Строительная бывает государственная и негосударственная. Компания «Новый город» работает только с государственной — больше гарантий. Но надо понимать, что экспертиза проверяет все, а экологическая — вплоть до количества часов работы трактора и объемов выхлопа от него. За экспертизы нужно платить.

Третий момент защиты дольщиков — страхование, которое должно защитить покупателя от риска банкротства и недостроя. Сегодня сумма страховки в среднем составляет полтора процента от стоимости договора. Есть несколько вариантов страхования. Классическая — страхование в специальной лицензированной компании, которых всего 10–12 на всю страну, но реально работают от силы четыре, остальные даже не пытаются. Это уже очень похоже на монополию и сговор, но что есть, то есть.

Государство может на федеральном или региональном уровне создать страховой фонд, который будет равен одному проценту от суммы договора долевого участия. Это будет аналог страховой компании: все строители скинулись, если где-то недострой — регион или федерация решает, какую сумму направить на завершение работ.

Другая схема — это открытие эскроу-счетов (специальный счет, на котором банк блокирует средства клиента и передает их второму участнику договора только при наступлении определенных условий, оговоренных в контракте. — Прим. ред.). Это один из пунктов, который в 214-ФЗ должен быть отработан Министерством строительства и банками до вступления закона в действие, они должны нам дать схему, как это будет работать. Но до вступления закона в силу осталось полтора месяца, а ни банки, ни Минстрой, ни правительство ничего нам не говорят. Непонятно, как это будет работать, какие будут проценты, куда пойдут средства. Пока в законе написано так: застройщик получает от банка кредит на строительство, каждый месяц приносит в банк все сметы, банк платит по счетам — то есть банк контролирует все процессы. И при этом мы уходим от страховки, потому что банк дает гарантии. Но все средства, которые приходят от дольщиков, получает банк.

Какие здесь риски? Конечно, банк дает застройщику средства под проценты. На эскроу-счета дольщиков тоже будут начислять проценты за то, что их разместили, но кому — в законе не написано. То ли застройщику, то ли дольщику, то ли они будут куда-то аккумулировать эти средства и они потом уйдут — непонятно. Далее — банк вправе отказать дольщику в открытии счета. То есть застройщик продал квартиру, а банк отказал покупателю в открытии счета. И застройщик вынужден отказать покупателю. У всех это вызывает недоумение, как с этим работать — никто не знает. Еще более странный пункт: банк передает застройщику средства дольщиков только через полгода после ввода здания. То есть проценты капают, строитель платит кредиты, а деньги ему придут только через шесть месяцев.

— К чему такие сложности? И есть ли решение, которое строители считают приемлемым?

— Мы обсуждали эту тему с коллегами из разных регионов, и у многих складывается впечатление, что банки соберут всю эту информацию и пойдут с ней в разные государственные органы. Например, в налоговую службу, которая теперь будет все про всех знать — и про строителей, и про покупателей: откуда у них деньги, сколько, куда эти деньги пошли. Все в 214-ФЗ указывает именно на это. В законе, например, есть требование к застройщику выделять и показывать свою сумму прибыли. В законе это прямо написано: выделяйте, потому что в ином случае придут налоговые органы и посчитают за вас. Есть в этом законе такие «ниточки», которые показывают в совершенно конкретном направлении. Скрывать это не нужно, потому что все это будет влиять на рынок, на планирование работы.

Строительство предполагает планирование как минимум на два года. А мы сейчас сидим и не знаем, что у нас будет через два месяца. Если нет плана, то работа очень сумбурная и все происходит с большими рисками. Сейчас вопрос только в том, что ответственный застройщик еще до начала строительства проходит столько барьеров, что для него вероятность не завершить строительство очень низкая. Даже до начала строительства: проект просмотрен несколько раз, финансовое состояние проверили, банки ведут контроль ежемесячно. Понятно, что десять лет назад вполне здоровый застройщик вдруг мог уйти в банкротство, но это давно прекратилось.

А вот нелегальные строители, которые получают разрешение на частный дом и возводят пять-семь этажей, — они как жили, так и будут жить. Потому что никакого контроля за ними нет, продают они через объявления в газетах и на сайтах. К долевому участию это не имеет никакого отношения, и их клиентов нельзя называть обманутыми дольщиками. Это просто мошенничество, и можно много раз ужесточить закон 214-ФЗ, но те, кто по нему не работал, — они и не будут.

Выход из ситуации есть на муниципальном уровне. Нужно регулярно проверять застройку, хотя бы раз в неделю контролирующие органы должны выезжать на площадки и смотреть, что строится, почему, кто строит. Все знают места, где идут такие продажи, достаточно посмотреть предложения и проверить соответствие разрешениям.

Куда строителю податься?

— Работа строителей одним законом не описывается. Есть ли другие новости в отрасли?

— Есть изменения на муниципальном уровне. В Иркутске только что принят новый генеральный план и новые «Правила землепользования и застройки». В результате этих внезапных перемен многие компании, вложившиеся в земельные участки с расчетом построить дома более 15 этажей, оказались на участках, где разрешено девять этажей или даже три. У них тоже большие вопросы о будущем.

Многие новации вообще непонятно, в чью пользу и как воспринимать. Теперь, например, строители смогут строить социальные объекты за счет дольщиков. Если городская администрация не дает застройщику участок, пока тот не построит детский сад, то по закону застройщик теперь может включить расходы на строительство этого садика в стоимость жилья. Это, безусловно, приведет к удорожанию, мы вообще все это время говорим только об удорожании. Люди могут не согласиться, и мы сейчас как в тумане — как это будет работать?

Известно, что готовятся нововведения в Земельный и Градостроительный кодексы, будут еще изменения в ФЗ-214. Было бы хорошо, если бы такие перемены готовили за полгода, а то и год, и объясняли, как жить. А тут все падает как снег на голову: полтора месяца до вступления закона в силу, а там ни одна схема не расписана. С 1 января 2017 года, например, при передаче объекта недвижимости застройщик обязан будет вручить покупателю инструкцию по эксплуатации. Компания «Новый город» за двадцать лет существования наработала свою инструкцию, мы ее вручали, а теперь это обязательно для всех. Теперь дольщик должен понимать, с кого будет спрос, если он будет нарушать требования этой инструкции и что-то случится.

Есть ощущение, что государство намерено сделать отрасль более прозрачной. Может быть, государство хочет провести санацию отрасли и оставить в живых только крупных и надежных — насколько крупных, мне пока непонятно. Неизвестно, что в таком случае будет с небольшими городами: в Иркутске, вероятно, останется десяток застройщиков — а кто будет строить, например, в Усть-Куте? Откуда там застройщик с таким уставным капиталом и соблюдающий все положения закона? Мы должны туда пойти? Такое впечатление, что авторы закона судили о состоянии отрасли только по Москве и Санкт-Петербургу — там такие требования вполне логичны. И цена жилья там другая, и местные власти работают иначе. Если брать этот закон в масштабах страны — не работает. Из Союза строителей Иркутской области уже вышли несколько компаний, которые строили до 250 тыс. квадратных метров, — а это треть годового ввода в Иркутске. До какого уровня будет продолжаться падение — никто не знает.

— Когда наступит ясность в этом вопросе?

— Процесс строительства — это полтора-два года, год — если у тебя уже была земля и все вообще идеально. Если в 2015 году строитель получил землю, в 2016 году разрешение на строительство, в 2017 году начали строить. Да, 2017 год он будет жить еще по законам 2016 года. В западных регионах есть компании, которые получили в 2013 году разрешение на большое количество блок-секций, сдают в год три-четыре, на остальные продлевают разрешение и даже страховку не платят, потому что ее ввели в 2014 году. И по закону будут правы. Поэтому сейчас строители максимально получат разрешения, заключат первые договоры и 2017 год будут работать по старым правилам. А вот что будет в 2018 году и как рынок отреагирует — никто не знает.

— Есть ли вероятность, что новая Государственная дума исправит этот закон?

— Вероятность минимальная. Принципиально законы не меняются, будут разъяснения, небольшие подшлифовочки, не более того. Если все будет продолжаться как сейчас, то провал отрасли наступит в 2019 году. Государственная дума сможет отреагировать только тогда, когда начнут бить тревогу регионы, когда об этом заговорит Минстрой и станет понятно, что жилья не стало — одна «вторичка». Рассчитывать на строительное лобби в Государственной думе не стоит.

И все-таки мы строим!

— Какие перспективы у «Нового города»?

— В период работы предыдущего губернатора мы готовили проект «Малая Еланка», построили под него комбинат каркасного домостроения, могли выйти на федеральное финансирование. Потом эти средства были перераспределены, и сейчас мы снова ведем переговоры о возобновлении проекта. Первый дом на продукции нашего комбината сейчас строим в Шелехове — он должен позволить нам существенно снизить себестоимость без потери качества, потому что оборудование и технологии хорошие. Помимо этого у нас есть несколько площадок: строительный комплекс «Символ» в микрорайоне Солнечном, в 2017 году планируем начать еще два комплекса в Свердловском и Правобережном округах.

Экономическая ситуация никому не позволяет развернуться, никто из застройщиков не ходит с улыбкой, но мы планируем развиваться. Спрос сегодня крайне низкий, но у нас перспективы достаточно хорошие — уставного капитала хватает, работники местные, и колебания курса доллара на эту составляющую не влияют. Хотим выйти с новыми квартирами экономкласса в микрорайоне Синюшина гора. Надеюсь, что получится сделать там минимальную цену и людям понравятся и цена, и качество.

Беседовал Борис Самойлов, «Байкальские вести»

ИА «Альтаир» присутствует в самых популярных соцсетях.
Присоединяйтесь к нам:
Telegram
Одноклассники
Вконтакте

Поделитесь новостью с друзьями: